Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 lõige 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Kohtud on rõhutanud, et tegemist on äärmusliku ja erakorralise abinõuga, mille kasutamisel tuleb kaaluda kõiki asjaolusid, et oleks välistatud kergekäeliselt ebameeldivast elanikust vabanemise võimalus (RKTKo 3-2-1-107-06, p 12). Samas on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 lõige 2 sätestab olukorrad, mille esinemisel on võõrandamisnõude esitamine põhjendatud. Selleks on eelkõige olukorrad, kui korteriomanik:
- on korduvalt jätnud täitmata korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §-s 31 sätestatud kohustused;
Varasemalt on selle punkti alusel nõude esitamist õigustavaks oluliseks rikkumiseks peetud korteriomaniku tegevust, mille käigus ta ei luba oma korteriomandi reaalosa piiresse jäävaid kütteseadmeid renoveerida, kui renoveerimine on vajalik (Tallinna Ringkonnakohtu 09.02.11 otsus 2-08-76355, p 11). - on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu;
Varasemalt on selgitatud, et võlgnevuse tõendamiseks ei piisa sellest, et kohtule esitatakse korteriomanikule saadetud makseteatiste koopiad. Makseteatistega saab selgitada, mille eest ja kui palju korteriomanikult raha nõuti, kuid makseteatised ei tõenda nõude olemasolu. Nõude olemasolu tõendamiseks tuleb esitada asjaolud ja tõendid, mille alusel saab kohus jõuda veendumusele, et nõude alusnormis sätestatud eeldused on täidetud. Näiteks saab majandamiskulude võlgnevust tõendada korteriühistu otsusega, millest nähtub, et üldkoosolek otsustas määrata kindlaks remondifondi tehtavate maksete suuruse. Küttearvet saab tõendada muuhulgas üldist küttetarbimist ja selle suurust tõendavate dokumentidega, mille alusel saab välja arvestada korteriomaniku poolt tasumisele kuuluva küttearve osa maksumuse jne. Lisaks tuleb meeles pidada, et võõrandamisnõude aluseks saab olla mitte igasugune võlgnevus vaid üksnes majandamiskulude võlgnevus. Majandamiskuludeks on kulu, mis tekib korteriomanikule kuuluva korteriomandi majandamisest (2-08-76355, pp 8-9). - häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.
Varasemalt on leitud, et kui hagi esitamise ajaks on häiriv tegevus lõppenud, siis ei saa võõrandamist nõuda isegi juhul, kui eelnevalt olid nõude esitamise eeldused täidetud (Tallinna Ringkonnakohtu 18.03.09 otsus 2-07-23524).
Tegemist ei ole ammendava loeteluga, vaid eelkõige on tegemist näidisloeteluga juhtudest, millal võõrandamisnõude esitamine on põhjendatud.
Nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel ning nõude esitamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada ega piirata. Korteriomanik, kelle vastu nõude esitamist otsustatakse, ei saa selles küsimuses ise hääletada (KrtS § 22 lg 3).
Otsuse täitmise nõudmine
Võõrandamiseks kohustatud isik võib korteriomandi ise mis tahes viisil võõrandada (müüa või kinkida). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 lõige 1 sätestab, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse 33 lõikes 1 nimetatud tähtaeg hakkab lugema alates hetkest, mil nõue korteriomanikule esitatakse, st kui vastavasisuline korteriomanike üldkoosoleku otsus on korteriomanikule teatavaks tehtud.
Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 lõige 2 sätestab, et tähtaega ei pea järgima, kui korteriomanik on teatanud, et ta keeldub võõrandamisest. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 lõikes 1 nimetatud hagi tuleb esitada enne ühe aasta möödumist nõude esitamisest. Sellise tähtaja kehtestamine on vajalik, et korteriomanike enamus ei saaks jätta ühte korteriomanikku määramata tähtajaks hääleõigusest ilma – kui otsus võõrandamise nõudmiseks on tehtud, siis puudub korteriomanikul hääleõigus korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 22 lg 3).
Kohtuotsuse täitmist saab nõuda täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
Peamiselt jäävad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 alusel esitatud nõuded edutuks põhjusel, et korteriomandi võõrandamine korteriomanike üldkoosolekul on otsustatud puudulikult, kohtule esitatud hagis on esile toodud asjaolusid, mis üldkoosoleku otsuses ei kajastunud ning kohtule on jäetud esitamata asjas tähtsust omavad tõendid.
